簽訂租賃契約之常見問題
【問題一】一般坊間販售的租賃契約書有何不同?
Ans:一般而言,契約書應盡可能選擇條文較少的版本,因為條文少,相對承租方與出租方之間的協調性比較大,且依法律程序,若雙方沒有約定的部份,則依照「民法」中相關規定來執行,況且「民法」的條文精神,通常被認為對承租方較為有利。另外稅捐部份,坊間契約書版本中均有:「租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若出租前之稅額增加時,其增加部份,應由承租方負責補貼」,這一條規定對承租方極不合理,如使用坊間契約書與屋主訂約時,則應爭取予以刪除,以維護自身權益。有關違約金部份,法律上並沒有明訂,因此應盡量與房屋押金一致,不應該超出押金數額。
【問題二】何謂押金?一定都要給嗎?給多少才是合理?
Ans:「押金」係指當出租方與承租方達成租賃關係時,為避免未來承租方可能會破壞房屋、違反契約或不繳房租等情況產生,出租方可以要求承租方支付一定金額作為擔保,至租約期滿後,若承租方沒有違反契約規定,則出租方應該無息退還押金。若承租方於租賃期間,沒有繳納房租時,出租方可以押金抵充欠繳之租金。至於押金多少比較合理?依照土地法九十九條的規定,以不超過兩個月的租金為限。
【問題三】訂定契約看起來好麻煩,能不能就不要訂?同時簽訂契約到底有什麼好處呢?
Ans:其實契約行為只要雙方依造口頭約定就已經成立了,因此不一定要簽書面契約才生效,如果遇到好房東,訂或不訂契約其實沒什麼差別,但是請注意萬一遇到壞房東產生糾紛,雙方公說公有理,婆說婆有理,為避免權利義務等是非顛倒難斷,租屋時還是簽訂書面契約較有保障!至於簽契約有什麼好處呢?白紙黑字、寫清楚權利義務等關係,除非是您違反先前約定,否則房東是不得任意調漲房租或回收房屋的;況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、押金金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目,對雙方而言都是有利的。
【問題四】與房東簽訂租賃契約後,竟然要我和他一起到法院「公證」契約書,究竟該不該和房東一起去? 
Ans:「法院公證」簡單的意思就是以法院當第三人作證契約之行為。到法院公證的好處在於,當訂定契約之一方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而無須在向法院提起訴訟,一般訴訟需經勝訴之後才能請求法院強制執行。一般而言,法院公證對於承租方比較不利,因為契約書一經雙方簽訂後,就算沒有法院公證也具有法律效力,差別僅在於,一旦發生租屋糾紛時,出租方不須要經過訴訟的程序,就可以直接請法院強制執行,此時如果房客主張自身權益時,必須先繳納訴訟費及負責舉證事實,待一旦勝訴後,才能取回被強制執行前之權益。所以,如果出租方要求一定要公證時,承租方一方務必堅持應於契約內加註「雙方如果違反契約,皆應逕受強制執行」之條文。來保障自己權益。
【問題五】屋主財務狀況出問題,以致於房子被拍賣了,但我的租賃契約還未到期,該怎麼辦?
Ans:承租方的租屋權益絲毫不受影響,因為依照法律上的規定,當租約未到期時,房客是可以與新屋主延續租賃關係的,直至原租約屆滿。
【問題六】簽契約時要求房東驗明正身再簽約會不會不合理呀?
Ans:千萬不要因為不好意思,而不敢提出要求,簽約時一定要確認訂約的對象身份,除雙方都應出示身份證外,承租方尤應要求出示房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,來確定承租方的真實身份與房子的所有權狀況。
【問題七】出租方與承租方雙方的修繕責任要如何明訂在契約中?
Ans:千萬不要因為不好意思而不敢提出要求,簽約時一定要確實明訂如果房子結構性部份損壞,修繕部份由出租方負責,最好針對所謂結構性加以定義或明列家具設備的修繕項目及責任區分,必要時亦可針對設備項目照相當成附件。
 

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